О рынке недвижимости без предвзятости
В одном небольшом городе московской области на рынок недвижимости вышло сразу 3 или 4 агентства и цены на аренду жилья уверенно пошли вверх. Пришлось задуматься, в чем адекватность, а скорее неадекватность предложений о сдаче однокомнатных квартир в том же Одинцовском районе за 25 т. руб. + коммуналка (итого имеем 29 т. руб.)? Хотя задачи агентств, изначально, довольно благие. Агентство стремится помочь найти то, что тебе нужно, отсеивая мошенников и всякий ужас, на который смотреть страшно, но по факту агентство просто сжирает рынок и начинает поднимать цены, чтобы больше заработать. Разумеется, когда ты хочешь сдать квартиру, а агент говорит, что можно и подороже, только сумасшедший в наше время откажется от дополнительных денег. Конечно, хочется заработать больше, но надо и математику считать, ведь чтобы где-то что-то взять, это что-то там должно быть. И желательно на долгосрочной основе, ведь тот, кто сдает жилье, тоже имеет ряд небезосновательных пожеланий, вроде тех что:
1. "Я хочу сдавать жилье и не работать".
Пожалуй, самое страшное желание, потому что как раз из-за этого ценник необоснованно вверх пошел, привязка пошла к средней заработной плате, а не к части заработной платы, которую адекватно можно потратить на жилье. Это желание превращает дополнительный доход с аренды в монстра, которого мы сейчас имеем на рынке аренды жилья.
2. "Я хочу сдавать жилье славянской семейной паре без детей и животных."
Иногда в итоге получается семье животных.
3." Хочу высокой ценой отсеивать "нежелательный" контингент".
Поверьте, высокой ценой вы отсеиваете людей с высокой морально-этической подоплекой. Как правило, принципиально честные, тактичные и скромные люди не очень богаты. Они не бедняки, подачки таким людям, обычно чужды, но и зарабатывать по крупному у них редко выходит.
4. "Хочу оформить ипотеку и отбивать ее за счет того, что сдаю эту квартиру".
Это вариант для тех, у кого есть где жить, но и свое жилье не помешает. Ну нельзя же сравнивать стоимость покупки жилья и стоимость аренды жилья. Да, это выгодно агентствам, даже очень, но это схоже со сравнением стоимости автомобиля и машины на прокат. Хотя про ипотеку чуть позже отдельно порассуждаем, там есть свои интересные моменты.
Ну а кто в основном снимает жилье?
"Вариант 1": приезжие, приехавшие на заработки. Снимают, как правило, на бригаду, поэтому 25-40 т.р. нормальный ценник, ибо 3-4 человека по 10 т. руб. скинулись, при з.п. в 25-30 т.р. это не так напряжно, остальные деньги расходуются на питание, логистику и поддержание штанов, все что остается - отсылается семье на Родину и, надо признать, на их Родине даже то, что осталось очень весомый кусочек.
"Вариант 2": молодые семьи. Простой подсчет. Сколько может зарабатывать семейная пара из Подмосковья? В среднем? Ну он 40 т. р. и она 30 т.р. Итого 70 т.р. или 840 т.р. в год. Мало это или много? Это в среднем. Итого минимум 30 на съемное жилье, 10-12 т. руб. на питание, интернет/телефон/логистика еще 10 т.р..
Остается 20 т.р.*12 мес. имеем 240 т.р. в год.
Если это вариант, когда мама и папа не помогают, то из 240 т.р. вычитаем на «одеться и обуться», иногда отдохнуть (кафе, аквапарк). 2500 в выходные потратить норма в подмосковном регионе? Вполне. 52 недели – минус 130 т.р. из годового бюджета. На одежду, на двоих возьмем 20 т.р. в год? Мало? Согласен, но возьмем минимум. Итого имеем 90 т.р. остатка, без учета отпуска. А если хочется ребенка? Конечно, многие задумаются, как прокормить малыша на 90 т.р. в год. Пособие по рождению ребенка в Московской области 13 500 р. Выплаты неработающей маме 1500 р./мес. на малыша. Еще есть хитрая фишка с возвратом налогов в размере 150 т. р., но об этом мало кто знает, и разобраться кому так можно, а кому нельзя довольно проблематично.
Есть еще вариант ипотеки, конечно, но тут можно просто отправить всех в ипотечный калькулятор и пусть каждый сам посмотрит, что ему по силам из предложенного. Приведу пример для ленивых:
Двушка в подмосковье стоит в среднем 4 млн. 500 т. р. Берем ипотечный калькулятор, я пользовался вот этим http://www.irn.ru/calc. При первоначальном взносе в 10 % (450 т.р. которые молодая семья по предыдущим расчетам может скопить всего за 5 лет) от стоимости квартиры, а сейчас такие ипотечные программы существуют и средняя ставка по таким программам 13 %, ежемесячный платеж составляет всего…. 47 448 рублей 82 копейки. Только платить эти денежки надо в течении… 20 лет. То есть, если мы поженились, когда нам было по 20, что вообще-то большая редкость нынче, то в 25 мы можем, так сказать, первоначально внести и закончим платить, когда нам будет 45 лет. За*бись. Кроме того эти 20 прекрасных лет мы не должны серьезно болеть, если страховка на работе не покрывает эти риски, не можем уехать на пару месяцев попутешествовать, словом связаны немного…
Кроме того всего мы выплатим 11 837 712 рублей 94 копейки и переплатим 7 337 712 рублей 74 копейки, что составляет 163,1%, то есть по факту оплатим 2,5 квартиры, но это экономическая ситуация в стране, её изменить непросто. Есть вариант и на том спасибо.
"Вариант 3": тематические сообщества. Эдакие арт-хаусы. В комнате человека по 2-3, собирается, ребята объединены какой-либо тематикой, как правило, люди творческие: художники, дизайнеры, веганы, представители определенных религиозных или социальных воззрений, которым комфортно жить с понимающими их людьми. Расчеты плюс-минус такие же как в 1 случае, только наблюдается большая "текучка", ибо человек творческий не очень постоянен.
Вывод какой напрашивается?
Граждане сдающие, умерьте аппетиты, будьте адекватны. Не прогибайтесь и не делайте подачек, а просто попробуйте прогнозировать ситуацию, может ОДНА из причин того, что в вашей местности много приезжих и становится все больше, это ценник на аренду жилья? Вашим детишкам жить дальше в этом городе, посмотрите с кем они в детский садик и школу ходят, а что при внуках будет?
Граждане, снимающие и планирующие покупку жилья. Ну, первым делом вспомните всех родственников миллиардеров. Потом переговорите со всей родней, обычно, когда скопом все накидываются, дело лучше идет. После этого обратите внимание на разные госпрограммы, молодая семья, военная ипотека, развитие регионов и деревни, вдруг подойдет что-то. Изучайте вопрос, зарабатывайте больше и развивайтесь, растите профессионально и рано или поздно стрельнет.
Опубликовано: 08.09.2014 22:27
Просмотров: 10284
Просмотров: 10284
Лучшие комментарии
Похожие новости
-
Лидерство с нашим городом разделили такие города как в Одинцово, Красногорск, Истра.
204409.04.202312:04 -
Задали вопросы Краснознаменским риэлторам Какова динамика стоимости рынка квартир спроса ? Какова динамика стоимости рынка загородной недвижимости спроса ? Прогноз по рынку квартир ? Прогноз по загородной недвижимости (рядом с Краснознаменском) ?
161115.08.202215:01 -
65802.03.202211:00 -
572122.11.202119:11 -
129129.10.202115:00 -
60725.08.202119:03 -
200105.08.202112:25 -
159621.07.202115:45 -
88504.08.202015:18 -
-
143201.08.201911:00 -
Продажа действующего ТЦ с окупаемостью 7 лет по чистому доходу. Якорные арендаторы Виктория, Детский Мир, Бургер Кинг и кинотеатр. Торговым центром управляет профессиональный оператор.
578909.03.201710:31 -
Нефть по $50 и доллар под 70 рублей не оставляют ценам на жилье шансов на рост
752001.09.201513:24 -
Новостройки в Подмосковье: где в области продается самое дешевое жилье
979920.07.201515:52 -
Сейчас, очевидно, недвижимость как инструмент инвестиции стал убыточным. Причин множество: финансовый кризис, рост тарифов, кадастровый налог, избыточное количество новостроек.
1856503.07.201512:19
Показать ещё
• Прямой эфир:
kpu3uc
уже не знают как свою гoвноподелку в массы пропихнуть
Александр Дракон
Нормальное место. Холодильник, телевизор там покупал. Хорошо, что будет место где можно пощупать...
kpu3uc
тогда надо обращаться в прокуратуру и по поводу того, что чтобы по омс получить нормальное...
kpu3uc
может, фото зеркальное
vovan2011
Может, господин Обухов даст какие-нибудь разъяснения? В противном случае надо будет обращаться в...
vovan2011
Нужен и коворкинг, и воркаут, и лаундж-зоны, и маркеты, где можно купить и лонгсливы, и худи, и...
kpu3uc
Александр Дракон
kpu3uc
kpu3uc
Комментарии 24
те, кто трудится в МСК и МО в большинстве своем меня сейчас поймут.
полностью согласен
развивать деревню необходимо. так победим!
жалкие, ничего не стоящие людишки волею судьбы оказавшиеся со своей "кормушкой", хотелось бы посмотреть им в глаза, когда они остались бы без нее..может не всем известно, но в Москве сдается немало квартир и по 300-400 т.р. в мес. и их снимают....а те, кто их сдает считают себя "богемой" получая топ-менеджерскую зарплату и якобы составляют "средний класс" нашего общества, который за границей и распознают по соответствующим признакам, расставляя таблички "по газонам не ходить" и с тревогой наливая очередную рюмку в олл-инклюзив отелях.
ушел в рассуждения)
жалкие, ничего не стоящие людишки волею судьбы оказавшиеся со своей "кормушкой", хотелось бы посмотреть им в глаза, когда они остались бы без нее..может не всем известно, но в Москве сдается немало квартир и по 300-400 т.р. в мес. и их снимают....а те, кто их сдает считают себя "богемой" получая топ-менеджерскую зарплату и якобы составляют "средний класс" нашего общества, который за границей и распознают по соответствующим признакам, расставляя таблички "по газонам не ходить" и с тревогой наливая очередную рюмку в олл-инклюзив отелях.
ушел в рассуждения)
А пока не стрельнуло — ни жены, ни детей.
Ну а как детей заводить когда своей виллы на берегу моря нет?
Парню 4-й десяток пошел.
С другой стороны меня это, вроде, должно устраивать.
Чем меньше у других детей, тем больше у моих детей будет возможностей.
В чем смысл рассуждений о демпинге при рыночной экономике?
У нас капитализм и 12 июля праздник. РоссЕяне за это кровь, типа, проливали.
это ошибка, т.к. ваши дети станут нацменами в своей, в общем-то, стране
и когда будут рулить диаспоры, возможностей у них сильно поубавится
совершенно реальная перспектива ближайших нескольких десятилетий
наверху это спрогнозировано, и толерантность в школах не просто так продвигается
На самом деле это, конечно же, был стеб.
тяжело им придётся
нагрузка пенсионерами на них будет высокая, и тенденции в здравоохранении, образовании и т.д. не располагают к оптимизму
+ от родителей многим достанутся долги и обязательства по погашению кредитов
даже если в страну завезут партию трудолюбивых южан (что автоматически приведёт к повышению уровня этнической преступности), это может не спасти Россию
не всем славянам можно сдавать
у укров надо сначала спрашивать про их отношение к Степану Бандере
и, вторым вопросом, почему они тут (особенно их мужики), а не освобождают свою страну от фашизма
Во-первых, размер арендной платы берется "не с потолка", а привязан к стоимости жилья из расчета, что годовая ставка по аренде составит 5-6% от стоимости квартиры. Исходя из этого получаем базовую арендную плату, которая корректируется с учетом спроса, состояния квартиры и других факторов. Но все эти факторы вторичны.
Во-вторых, приведенные вами доходы молодой пары наверное корректны, но предположение, о том что эта пара все 20 лет ипотеки будет оставаться на таком уровне доходов абсурдно. Любой нормальный человек с ипотекой будет стараться по максимуму делать ЧДП, тем самым постепенно уменьшая аннуитет.
В-третьих, если семейная пара за 5 лет смогла накопить лишь на 10% первоначального взноса, то то этим ребятам стоит задуматься, как они будут выплачивать в следующие 20 лет оставшиеся 90% + 250% (проценты по кредиту).
Если человеку нужна трехкомнатная квартира с нормальными условиями для проживания, но нет возможности её купить, то есть выбор: арендовать её за 40 тысяч либо влезть в ипотеку и выплачивать по 80 тысяч. Каждый делает выбор сам. А если у человека нет денег, но нужно место где он сможет просто переночевать, то он может арендовать однушку за 18 тысяч. Выбор есть всегда.
По поводу "хочу столько-то и не волнует" — это не так. Владельца квартиры как раз волнует — он очень хочет сдать квартиру как можно быстрее. Это реальные деньги, допустим если вместо 35 тысяч в месяц (средняя по рынку) хозяин захочет 40 тысяч, то он её тупо не сдаст. И только за первую неделю вынужденного простоя он потеряет 9 тысяч упущенной выгоды.